Die Dachgenossenschaft Wohnen - Fragen & Antworten

Für welche gemeinschaftlichen Wohnideen eignet sich die Dachgenossenschaft?

Die Form der Genossenschaft eignet sich für Projekte, die ihre Projektziele dauerhaft in einer langfristigen Solidargemeinschaft sichern wollen. Nicht der zukünftige Verkauf der eigenen Wohnung steht im Vordergrund, sondern das gemeinsame Leben und Wirtschaften. Entscheidungen über das geteilte Wohnumfeld werden nach demokratischen Prinzipien gemeinsam getroffen.

Die Gründung und das langfristige Management einer Wohngenossenschaft ist jedoch aufwändig und erfordert spezielles Knowhow. Im Zusammenschluss der Dachgenossenschaft entlasten sich die Wohnprojekte von diesen Aufgaben und stellen darüber ihren wirtschaftlichen Rahmen langfristig sicher. Dank lebenslangem Wohnrecht stellt die Dachgenossenschaft ihren Mitgliedern ein langfristig bezahlbares und sicheres Wohnumfeld zur Verfügung.

Wie ist der Weg in die Genossenschaft?

Die Dachgenossenschaft ist offen für vielfältige Projektideen und Gruppen. Menschen können sich mit ihren Wohnprojektideen an die Genossenschaft wenden. Diese werden dann gemeinsam auf ihre Realisierungsperspektive überprüft. Ziel ist die Gründung gemeinschaftlicher Wohnprojekte als Mitglieder der Genossenschaft.

Nach einer gemeinsamen Planungsphase werden die Wohngebäude durch die Dachgenossenschaft erworben oder erstellt und dauerhaft kostengünstig bewirtschaftet. Mitglieder eines Wohnprojekts werden zugleich Mitglieder der Genossenschaft. Das gemeinsame Leben im Projekt wird durch die Bewohner geprägt, die Dachgenossenschaft übernimmt die Mietverwaltung und hält die Gebäude langfristig instand.

Meistens möchten sich Gruppen auf ein Grundstück im Rahmen einer städtischen Konzeptvergabe bewerben. In diesem Fall empfiehlt sich folgender Weg:

Suchen Sie sich eine/n Planer*in mit Erfahrung in der Arbeit mit Baugruppen. Besprechen Sie das Konzept gemeinsam - mit dem Ziel, eine erste grobe Einschätzung der Baukosten zu erhalten. Spätestens dann sollten Sie auf die Dachgenossenschaft zukommen und gemeinsam entscheiden, ob Projekt und Genossenschaft zueinander passen. Mit der Baukostenschätzung kann auch die zu erwartende Miete ermittelt werden. Mit diesen Informationen können Sie dann den Bewerbungsbogen ausfüllen. Die Bewerbung sollten Sie vor der Abgabe nochmal mit uns besprechen.

Erhält das Projekt eine Grundstücksoption, dann wird die Genossenschaft die Planenden und ggf. eine Projektsteuerung beauftragen und den Bau dann zusammen mit der Projektgruppe bis zur Baugenehmigung weiterplanen. Am Ende kauft die Genossenschaft das Grundstück und errichtet das Gebäude. 

Wie kann man in der Dachgenossenschaft mitbestimmen?

Jedes Mitglied eines Wohnprojekts ist gleichzeitig Mitglied der Dachgenossenschaft und damit Teil der Mitgliedsversammlung, dem zentralen Entscheidungsorgan der Genossenschaft. Die Mitgliederversammlung wählt den Aufsichtsrat, der Vorstand wird vom Aufsichtsrat ernannt und führt die laufenden Geschäfte. Über den Wohnprojektebeirat werden Anliegen der einzelnen Wohnprojekte laufend in die Entscheidungsprozesse der Dachgenossenschaft einbezogen.

Viele Entscheidungen, wie die Wiederbesetzung freiwerdender Wohnungen oder das Management der gemeinschaftlichen Flächen, werden durch die Hausgemeinschaften getroffen.

Wie finanziert sich ein Genossenschaftsprojekt?

Jedes Neubauprojekt muss sich selbst finanzieren. Dazu ist in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent der Baukosten notwendig, den die Mitglieder aufbringen müssen (Pflichteinlagen). Wer kein Vermögen hat, kann ein zinsgünstiges Darlehen bei der L-Bank oder der KfW-Bank aufnehmen. Wem das nicht möglich ist (oder durch die Darlehenskosten übermäßig belastet wird), erhält Unterstützung über einen Solidarfonds innerhalb der Genossenschaft. Ziel ist, dass alle Menschen unabhängig von Einkommen und Vermögen in den genossenschaftlichen Projekten wohnen können.

Alle Mitglieder zahlen eine Miete, die langfristig stabil bleibt. Der Genossenschaftsanteil wird bei Auszug wieder zurückbezahlt.

Ein Beispiel: Die vierköpfige Familie Maier möchte eine Vierzimmerwohnung mit 80 Quadratmetern beziehen. Sie hat 35.000 Euro gespart und verfügt über ein Bruttoeinkommen (inklusive Kindergeld) in Höhe von 5.500 Euro. Ihr Pflichtanteil beträgt 80.000 Euro. Die monatliche Miete beträgt inklusive aller Nebenkosten beträgt 750 Euro. Von ihrem Ersparten muss die Familie 8.700 Euro einbringen. Außerdem nimmt die Familie ein zinsgünstiges Darlehen in Höhe von 50.000 Euro bei der L-Bank auf. Der Rest der Pflichtanteile (8.500 Euro) wird durch den Solidarfonds übernommen. Die monatliche Belastung erhöht sich durch das Darlehen 15 Jahre lang um etwa 305 Euro. Die Familie erhält im Fall des Auszugs die selbst finanzierten Pflichtanteile wieder zurück oder überlässt sie den Kindern auf dem Weg einer Erbschaft.

Wie hoch ist die Miete?

Die Genossenschaft betrachtet die Wirtschaftlichkeit jedes Projektes einzeln. Aus den Gesamtkosten des einzelnen Wohnprojekts errechnet sich die ganz individuelle, projektbezogene Miete (eine sogenannte "Kostenmiete"). Das geschieht für alle Beteiligten transparent und nachvollziehbar. Die Höhe der Miete hängt also stark von den Grundstücks- und Baukosten ab. In den bislang geplanten Neubauprojekten schwankt die Kaltmiete zwischen 8,50 bis 12 Euro.
Außerdem ist in fast alen Projekten ein Teil der Wohnungen gefördert. In diese Wohnungen können dann Haushalte mit Wohnberechtigungsschein einziehen, zu einer abgesenkten Miete (in der Regel 33% unter der Vergleichsmiete). Hier werden dann Kaltmieten von 7 bis 8,50 Euro fällig.
Da die Kosten der Genossenschaft (Löhne, Instandhaltung etc.) im Laufe der Zeit ansteigen, muss auch die Miete regelmäßig angepasst werden. Dies passiert aber stets unterhalb der Inflationsrate, so dass die Mieten langfristig real leicht sinken.

 

Kommen auf ein Genossenschaftsprojekt langfristige Kosten zu?

Ein Wohngebäude muss in regelmäßigen Abständen instandgehalten werden und zu einem späteren Zeitpunkt auch grundlegend saniert. Dafür fallen in der Regel hohe Kosten an. Nicht jedoch für Mitglieder der Dachgenossenschaft: Hier sind diese Kosten bereits einkalkuliert. Die Haus- und Mietverwaltung der Dachgenossenschaft übernimmt diese Arbeiten verlässlich. Auf die Hausgemeinschaften kommen während der gesamten Lebensdauer des Gebäudes keine weiteren Kosten zu.

Werden meine Anteile verzinst oder steigen im Wert?

Wer in einem Wohnprojekt der Dachgenossenschaft wohnen möchte, muss eine Pflichteinlage mitbringen. Diese Pflichtanteile benötigt die Genossenschaft zur Finanzierung des Projekts, ob Neubauprojekt oder Erwerb einer Bestandsimmobilie. Manch alteingesessene Genossenschaft zahlt eine Dividende auf diese Anteile. Die Dachgenossenschaft Wohnen wird zumindest in den nächsten  10 bis 15 Jahren keine Dividenden ausschütten, vielleicht sogar nie. Warum?
Die Dachgenossenschaft Wohnen generiert ihre Erträge nahezu ausschließlich aus den Mieten. Um eine Dividende für Ihre Mitglieder zu erwirtschaften, müsste sie die Mieten erhöhen. Die Mitglieder der Genossenschaft müssten also ihre Dividende mit ihrer eigenen Miete selbst finanzieren und hätten keinen finanziellen Vorteil. Die "Rendite" der  Mitglieder der Dachgenossenschaft ist stattdessen eine dauerhaft günstige Miete.

Es gibt auch keinen Inflationsausgleich für die Pflichtanteile. Wer heute eine Pflichteinlage von 60.000 Euro macht, bekommt im Falle eines Auszuges exakt dieselbe Summer zurück. Sei es in fünf, zehn oder zwanzig Jahren. Dies schreibt das Genossenschaftsgesetz vor. Sollte der Gesetzgeber die Regelungen in Zukunft anpassen, kann die Mitgliederversammlung einen Inflationsausgleich beschließen. In jedem Falle aber bleiben die Anteile von den Preisschwankungen des Immobilienmarkts unbeeinflusst. So haben auch spätere Generationen die Chance, zu vergleichbaren Konditionen wohnendes Mitglied der Genossenschaft zu werden.

 

Was passiert, wenn man älter wird, die eigene Wohnung nicht mehr passt oder sich die wirtschaftliche Situation verändert?

Mitglieder einer Genossenschaft haben ein lebenslanges Wohnrecht. Wer aufgrund von veränderten Lebensumständen in eine kleinere oder barrierefreie Wohnung ziehen möchte, profitiert von der Solidargemeinschaft und kann eine andere Genossenschaftswohnung beziehen (sofern sich eine passende Wohnung findet).

Sollte sich die Einkommenssituation ändern, dann kann die Wohnung auch nachträglich in eine geförderte Wohnung umgewandelt werden, was zu einer spürbaren Reduktion der Miete führt. Die Mitgliederversammlung kann entscheiden, eine Wohn-Riester-Rente zur Finanzierung zusätzlicher Genossenschaftsanteile zu ermöglichen. Dadurch reduziert sich die Miete in der Rentenphase deutlich.

Welche Vorteile hat der Zusammenschluss mit anderen Projekten noch?

Über die eigene Hausgemeinschaft hinaus kann die Solidargemeinschaft auch andere Dienstleistungen anbieten: Denkbar sind Mobilitätsangebote wie Carsharing, Lastenräder und vergünstigte ÖPNV-Tickets, Pflege- und Unterstützungsangebote im Alter, Gästebetten zum Selbstkostenpreis und andere gemeinschaftlich getragene Ideen.

Wie kann ich mich für eine Wohnung bewerben?

Wie gesagt, die Dachgenossenschaft ist ein Angebot für Gruppen, die ein gemeinschaftliches Wohnprojekt gründen möchten. Der Wohnungsbestand wird erst in den kommenden Jahren aufgebaut - gemeinsam mit den Gruppen. In den ersten Jahren wird es deshalb keine freien Wohnungen geben, deshalb werden wir auch keine Warteliste oder dergleichen führen. Sollten Sie akut auf der Suche nach Wohnraum sein, dann helfen Ihnen vielleicht diese Hinweise weiter:

https://www.tuebingen.de/26314.html

Wie finde ich zu einer Gruppe, mit der ich ein Wohnprojekt gründen kann?

Viele Menschen sind auf der Suche nach gemeinschaftlichen Wohnformen. Aber finden in ihren Netzwerken keine gleichgesinnten Mitstreiter_innen. Die Dachgenossenschaft plant deshalb ein Angebot, das Einzelinteressent_innen die Möglichkeit zur Vernetzung gibt. Es ist noch nicht ganz klar, wie dieses Angebot genau aussehen wird. Wir werden aber an dieser Stelle darüber informieren.

Kann ich Geld in der Genossenschaft anlegen?

Sie möchten Ihr Geld sozial und ökologisch nachhaltig anlegen? Mitglieder können der Genossenschaft ein so genanntes Nachrangdarlehen gewähren. Mit diesen Darlehen füllt die Genossenschaft den Solidarfonds auf. Der Solidarfonds ermöglicht Haushalten mit wenig Einkommen und Vermögen die Nutzung einer genossenschaftlichen Wohnung. Für das Darlehen wird ein (bescheidener) Zins bezahlt. Die Höhe hängt von der Summe und der Laufzeit ab. Wohnende Mitglieder können auf diesem Wege über den Pflichanteil hinaus die Genossenschaft unterstützen (aber auch nicht wohnende Mitglieder können natürlich ein Darlehen gewähren). Die  Interesse? Dann nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.